新聞摘要
- 大型商用不動產交易金額大幅滑落至68.2億元，較上季銳減81.7%。
- 3月景氣已有落底回升現象，商辦、店面交易價量皆有明顯增加。
- 陸資來台投資、陸客自由行的開放政策又有大幅鬆綁，商用不動產市況正逐漸好轉。
FB
line
twitter
列印
【MyGoNews林承志/台北報導】永慶資產管理發布2012年第1季商用不動產市況，在缺乏指標案件的帶動下，億元以上的大型商用不動產交易金額大幅滑落至68.2億元，較上季銳減81.7%；投資資產類型以廠辦為主佔45%，投資人則以購買自用的科技業佔30%為最多。永慶資產管理協理黃增福表示，1、2月因市場大環境不明確，投資人多保持觀望，但3月景氣已有落底回升現象，商辦、店面交易價量皆有明顯增加，加上陸資來台投資、陸客自由行的開放政策又有大幅鬆綁，商用不動產市況正逐漸好轉，後市更旺。
其中，台北市商辦開價已較去年上調1~2成，但成交物件以市區外圍的舊辦公大樓為主且缺乏A辦釋出，導致成交行情下修至每坪
62.8萬元，較上季的每坪65.5萬元小跌4.1%，結束連續11季的上漲局面。但若與3年前金融海嘯的最低點比較，價格漲幅仍高達73%，相對租金3年來僅上漲9.4%，台北市商辦價格漲幅遠高於租金行情。永慶資產管理調查，本季商辦平均租金行情2,054元/坪/月，與上季變化不大，辦公空置率在租金維持低檔盤整、以及景氣復甦帶動下，業主招租去化加快，平均空置率下修至8.56%，較上季減少0.45個百分點。
根據永慶資產管理調查，2012年第1季億元以上商用不動產投資總金額約68.2億元，較上季銳減81.7%，並較去年同季減少50.5%。黃增福指出，第1季商用不動產市場在總統大選不確定因素影響下，標售案件減少，以及缺乏大型指標案件帶動買氣，導致商用不動產交易量大幅萎縮。
分析投資資產類型，以購入廠辦自用為主，交易金額佔整體45%；雷凌科技購買新竹台元科技園區大樓，成交金額9.11億元最高，而復興航空也以7.04億元購入內湖廠辦，未來也將作公司總部使用。其次，零售類型佔23%，交易以台北市精華金店面為主，其中新光人壽購買台北摩根大樓，成交金額8.25億佔最高。再次，辦公類型佔14%，臺銀人壽購買台北葉財記世貿大樓部分樓層，成交總額7.50億元為最高。
買方部分，科技業躍升主要投資人，總計投資19.7億元買廠辦，佔比達3成。而去年下半年投資不動產金額最高的壽險業，本季投資金額減少至15.8億元，較上季減少9成以上；不過，近期也發現壽險業開始轉收購捷運周邊金店面，以及效法建設公司轉投資商旅市場，因此，可預估未來零售店面及辦公改建旅館的交易個案將會增加。
觀察台北市商辦成交行情變化，今年第1季成交行情下修至每坪62.8萬元，結束連續11季的價格上漲局面，較上季的每坪65.5萬元，跌幅為4.1%，但若與3年前金融海嘯的最低點比較，價格漲幅高達73%。黃增福表示，本季商辦成交物件以外圍商圈的B辦大樓為主，缺乏A辦大樓釋出成交，導致整體均價下跌，但就目前市場上的待售物件，可發現開價已較去年上調1~2成，也拉長買賣雙方的交易時間。
此外，根據永慶產資管理調查，2012年第1季辦公大樓平均租金為2,054元/坪/月，A辦平均租金為2,559元/坪/月，較上季的2,057元/坪/月、2,588元/坪/月，變化並不大。黃增福認為，商辦租金水準近幾年仍是相對平緩的狀態、漲幅有限，主要是租賃市場仍呈現「供過於求」導致，為加快去化辦公空置的問題，對於空置面積較大的物件，或為了續留原有租戶，目前業主多願配合調降、或維持原有租金水準來招攬更多承租戶。此外，仍有部分空置率較低、精華地段及價格已漲一波的辦公大樓，租金就有一成左右的調漲，而從各商圈的商辦租賃供需來看，信義商圈、敦北商圈及敦南商圈的空置率皆已降至8%以下，預期將是未來辦公租金的領先補漲區。
農曆年後景氣逐漸好轉，中小企業擴大承租空間，辦公租賃需求增加，根據永慶資產管理調查，今年第1季台北市主要辦公商圈的平均空置率為8.56%，較上季減少0.45個百分點，辦公空置去化面積總計約5,609坪，A辦空置率則減少至9.37%。
黃增福指出，受惠年底即將通車的捷運信義線交通利多，信義商圈的商辦市況持續發熱、承租需求增加，加上有外資金融圈、陸資企業指名首選的信義計畫區頂級(A+)商辦光環的加持，在租金漲幅受限下，本季從外圍搬遷或新進駐的皆有增加，帶動兩商圈的辦公空置率去化快速，空置率連續3季下修。目前信義計劃區頂級(A+)商辦空置率僅剩10.42%，較上季再減少0.96個百分點，新承租辦公面積為本季各商圈增加最多；而信義商圈外圍的辦公大樓，空置率也減少至7.99%，較上季減少0.57個百分點。
陸資、陸客開放政策持續鬆綁，第3階段擴大開放陸資來台投資項目3月底正式生效，重點投資項目的製造業、服務業及零售業方面的商機增加，陸客來台自由行試點城市也將由目前的北京、上海、廈門，新增為13個城市，人數限額也從每日5,00名增到1,000人。黃增福表示，陸資、陸客商機大開，商辦、店面產品將直接受惠，加上低利率環境持續延長，通膨隱憂未減的狀況下，商用不動產市場尤其看好。以外資、陸資為主的金融業、製造業、零售業與餐飲旅館業將會是今年商用不動產市場的主要需求產業。信義計畫區、敦北、敦南及內科商圈、以及市中心的知名店面商圈，都是具投資潛力的標的。
其中，台北市商辦開價已較去年上調1~2成，但成交物件以市區外圍的舊辦公大樓為主且缺乏A辦釋出，導致成交行情下修至每坪
根據永慶資產管理調查，2012年第1季億元以上商用不動產投資總金額約68.2億元，較上季銳減81.7%，並較去年同季減少50.5%。黃增福指出，第1季商用不動產市場在總統大選不確定因素影響下，標售案件減少，以及缺乏大型指標案件帶動買氣，導致商用不動產交易量大幅萎縮。
分析投資資產類型，以購入廠辦自用為主，交易金額佔整體45%；雷凌科技購買新竹台元科技園區大樓，成交金額9.11億元最高，而復興航空也以7.04億元購入內湖廠辦，未來也將作公司總部使用。其次，零售類型佔23%，交易以台北市精華金店面為主，其中新光人壽購買台北摩根大樓，成交金額8.25億佔最高。再次，辦公類型佔14%，臺銀人壽購買台北葉財記世貿大樓部分樓層，成交總額7.50億元為最高。
買方部分，科技業躍升主要投資人，總計投資19.7億元買廠辦，佔比達3成。而去年下半年投資不動產金額最高的壽險業，本季投資金額減少至15.8億元，較上季減少9成以上；不過，近期也發現壽險業開始轉收購捷運周邊金店面，以及效法建設公司轉投資商旅市場，因此，可預估未來零售店面及辦公改建旅館的交易個案將會增加。
此外，根據永慶產資管理調查，2012年第1季辦公大樓平均租金為2,054元/坪/月，A辦平均租金為2,559元/坪/月，較上季的2,057元/坪/月、2,588元/坪/月，變化並不大。黃增福認為，商辦租金水準近幾年仍是相對平緩的狀態、漲幅有限，主要是租賃市場仍呈現「供過於求」導致，為加快去化辦公空置的問題，對於空置面積較大的物件，或為了續留原有租戶，目前業主多願配合調降、或維持原有租金水準來招攬更多承租戶。此外，仍有部分空置率較低、精華地段及價格已漲一波的辦公大樓，租金就有一成左右的調漲，而從各商圈的商辦租賃供需來看，信義商圈、敦北商圈及敦南商圈的空置率皆已降至8%以下，預期將是未來辦公租金的領先補漲區。
農曆年後景氣逐漸好轉，中小企業擴大承租空間，辦公租賃需求增加，根據永慶資產管理調查，今年第1季台北市主要辦公商圈的平均空置率為8.56%，較上季減少0.45個百分點，辦公空置去化面積總計約5,609坪，A辦空置率則減少至9.37%。
黃增福指出，受惠年底即將通車的捷運信義線交通利多，信義商圈的商辦市況持續發熱、承租需求增加，加上有外資金融圈、陸資企業指名首選的信義計畫區頂級(A+)商辦光環的加持，在租金漲幅受限下，本季從外圍搬遷或新進駐的皆有增加，帶動兩商圈的辦公空置率去化快速，空置率連續3季下修。目前信義計劃區頂級(A+)商辦空置率僅剩10.42%，較上季再減少0.96個百分點，新承租辦公面積為本季各商圈增加最多；而信義商圈外圍的辦公大樓，空置率也減少至7.99%，較上季減少0.57個百分點。
陸資、陸客開放政策持續鬆綁，第3階段擴大開放陸資來台投資項目3月底正式生效，重點投資項目的製造業、服務業及零售業方面的商機增加，陸客來台自由行試點城市也將由目前的北京、上海、廈門，新增為13個城市，人數限額也從每日5,00名增到1,000人。黃增福表示，陸資、陸客商機大開，商辦、店面產品將直接受惠，加上低利率環境持續延長，通膨隱憂未減的狀況下，商用不動產市場尤其看好。以外資、陸資為主的金融業、製造業、零售業與餐飲旅館業將會是今年商用不動產市場的主要需求產業。信義計畫區、敦北、敦南及內科商圈、以及市中心的知名店面商圈，都是具投資潛力的標的。
